2. СЪСТОЯНИЕ НА КАДАСТРАЛНИТЕ ДЕЙНОСТИ В БЬЛГАРИЯ

Версия за печатВерсия за печат

2.1. Геодезическа основа

2.1.1. Основни данни и плътност на държавната геодезическа мрежа и геодезическите мрежи с местно предназначение

Опорната геодезическа основа на България се състои от Държавната геодезическа мрежа (ДГМ) І – ІV клас, Държавната нивелация І – ІІІ клас, геодезическите мрежи с местно предназначение V – VІІ клас, както и гравиметричната мрежа на страната. Тя е изграждана в продължение на дълъг период от време – 1920 г. – 1960 г.

Държавната геодезическа мрежа включва около 6500 точки. Тя се поддържа чрез периодични проверки на терена, строителни и ремонтни работи от Министерството на отбраната и е в относително добро състояние.

Геодезическите мрежи с местно предназначение се състоят от над 60000 точки. Физическото състояние на тези мрежи не се поддържа и много от точките в интензивните райони са унищожени. В съвкупността си те образуват нехомогенна мрежа с различна плътност.

През 60-те и 70-те години ДГМ е модернизирана и преизчислена. Такава модернизация и преизчисления не са направени за геодезическите мрежи с местно предназначение.

Модернизирането на ДГМ на основата на GPS- технологиите започна с включ­ването на страната в изграждането на новата референтна система EUREF. През 1992/1993 г. са проведени международни GPS-кампании и са определени 7 точки на територията на страната като част от мрежата EUREF, както и 8 допълнителни точки. Тази съвкупност от 15 високоточно определени пространствени точки, наре­чена Булреф, няма непосредствено практическо значение, тъй като средното разстояние между точките е 93 км. Тя обаче има всички качества да бъде основа за радикално модернизиране на ДГМ.

 

2.1.2 Координатни системи за граждански цели

За граждански цели са използвани координатни системи 1930 г., 1950 г., 1970 г. и Софийска. Първата е върху елипсоида на Хейфорд, а останалите три - върху елип­сои­да на Красовски. Създадената специално за граждански цели координатната система 1970 г., която се използва в момента, има един съществен недостатък – територията на страната е разделена на 4 координатни зони, което създава проблеми при картирането на територия, попадаща в различни зони.

Основните аргументи за въвеждането на нова единна координатна система са:

  • Геодезическата основа да бъде съвременна, високо точна и хомогенна, многофункционална, и да отговаря на международните стан­дар­ти;
  • Геодезическата основа да може да служи за следене на глобалните геодина­мич­ни процеси на територията на страната;
  • Точността на геодезическата основа да съответствува на точността на съвременните средства за геодезически измервания и картографиране;
  • Кадастралната карта на страната да бъде в единна координатна система, както изисква чл.42 от ЗКИР, за да се избегнат всички проблеми, свързани със сега действуващата координатна система 1970 г.;

Плановете, изработени в изпълнение на ЗСПЗЗ и ЗВСГЗГФ, са в цифров вид и лесно могат да бъдат трансформирани в новата координатна система.

При вземането на решението за въвеждането на нова координатна система трябва да имат предвид последствията за Едромащабната топографска карта (ЕТК) и другите специализирани карти и проекти.

 

2.2. КАРТЕН МАТЕРИАЛ - НАЛИЧИЕ, СЪСТОЯНИЕ И АНАЛИЗ
Република България обхваща територия с площ от 110 971 кв.км. Разпределението на територията по предназначение е представено в табл. №1.

Табл. №1

Урбанизирани територии 4 637 кв.км 4.2 %
Земеделски земи 64 304 кв.км 57.9 %
Гори и земи от горския фонд 36 569 кв.км 33.0 %
Водни течения и водни площи 2 010 кв.км 1.8 %
Територии за добив на подземни богатства 2 694 кв.км 2.4 %
Територии, заети от транспорта и други надземни обекти на техническата инфраструктура 757 кв.км 0.7%

 

Територията на цялата страна се покрива от Едромащабната топографска карта (ЕТК). Картата се състои от около 17 000 бр. отделни листове. Същата е изработена в М 1:5000, като само за високопланинските райони тя е в М 1:10 000. ЕТК се създава и обновява по фотограметричен метод, съдържа пълна информация за релефа на територията, предоставя се в графичен вид, а актуалността й варира в период между 10 и 25 години.

В процеса на провеждане на поземлената реформа за възстановяването на собстве­ността на земеделските земи са създадени цифрови планове и карти на извън­се­лищ­ните територии на всички около 4600 землища в страната. Тези планове и кар­ти се поддържат в актуално състояние от МЗГ. През 1999-та година в изпълнение на ЗВСГЗГФ започна възстановяването на собствеността на горите и на земите от горския фонд. Тази дейност се очаква да приключи през 2001 г. Създадените карти на възстановената собственост върху земеделските земи и горите ще бъдат използвани за изработването на кадастъра.

Съгласно Единния класификатор на административно-териториалните и терито­риал­ни единици (ЕКАТТЕ) в България има 5 342 населени места. Изработването на кадастрални планове на населените места датира от преди повече от 100 години. За голям брой от населените места, от създаването на първия им план до този момент са изработени още няколко такива плана. Към момента на създаването им, када­страл­ните планове са изработвани с изискваните тогава точност и подходящ техно­логичен метод, но сега значителна част от тях вече са загубили до голяма степен своята актуалност.

Ползвайки наличната информация за състоянието на съществуващите кадастрални планове за всяко едно от населените места в страната, данните за годината на съз­да­ване или попълването им, както и някои предварителни данни и анализи за очак­вания брой новоизработени планове през 2000 година, може да бъде представена следната картина за актуалността на тези планове към 31.12.2000 г.:

Таблица №2

от 1996 г. до 2000 г.
800 бр.
13.3 %
от 1986 г. до 1995 г.
2000 бр.
33.3 %
от 1971 г. до 1985 г.
1 200 бр.
20.0 %
от 1950 г. до 1970 г.
600 бр.
10.0 %
преди 1950 г.
400 бр.
6.7 %
без планове
1000 бр.
16.7 %

 

Забележка: Общият брой на кадастралните планове в таблица №2 не отговаря на броя на населените места в страната, тъй като в него е включен и броят на плано­вете на отделните райони, на които са разделени някои от по-големите градове. За разделителна граница са избрани съответно:

1995 г., когато е въведено задължително представяне на кадастралните пла­но­вете на населените места в цифров вид и задължително определяне на идентификатор за всеки поземлен имот, 
1985 г. се приема за долна граница на планове, които могат да бъдат попъл­вани. 
1970 г. като годината на въвеждане на "координатна система 1970 г.". 

Данните в таблица №2 за актуалността на кадастралните планове на населените мес­та сочат два силно обезпокоителни факта – много малък брой планове са в цифров вид и голям брой населени места имат стари планове. В същото време около 1000 на­селени места, разположени предимно в планински райони, с разпръснато за­строя­ване и с малък брой жители, нямат кадастрални планове.

 

Анализът на техническото състояние на съществуващите кадастрални планове на населените мес­та показва някои основни техни недостатъци:

отсъствие на данни за собствениците или за документите за собственост в регистрите на имотите (разписните книги) за повече от 35% от имотите; 
в много от случаите актовете за собственост не съответстват на имотите в ка­­дастралния план; 
около 90% от кадастралните планове не са в цифров вид; 
кадастралните планове не са поддържани и не са в актуално състояние; 
различия в координатните системи и мащабите, в които са изработени някои кадастрални планове на населени места и съседните на тях планове за възстановяване на собствеността на земеделските земи или горите; 
несъответствия в местоположението на границите на имоти в кадастралните планове на населените места и в плановете на възстановената собственост в контактната зона; 
кадастралните планове на населените места са изработвани при една геоде­зи­ческа основа, а регулацията е прилагана при друга; 
регулационните планове се изработват само в графичен вид; 
не винаги границите на приложената регулация са материализирани, поради което границите на поземлените имоти се отъждествяват със съществу­ва­щи­те огради и се заснемат по преценка на изпълнителя; 
в част от кадастралните планове, особено такива, на които е правено основ­но попълване или са изработени по фотограметричен метод, се конста­тират значителни – достигащи до 1 м грешки в елементи от съдържанието; 
работната геодезическа основа в старите планове не е трайно стабилизирана. 

Акцентът върху състоянието на кадастралните планове на населените места се ос­но­вава на факта, че за създаването на кадастралната карта, кадастралните регистри и имотния регистър за територията на населените места ще бъдат изразходвани ос­нов­ната част от финансовите средства за технически дейности. Вземането на реше­ние за източника на данни и метода на изработване на кадастралната карта за даде­на застроена територия трябва да се съобрази с техническото състояние на съ­ще­ствуващия кадастралния план и възможността да се използва за кадастрални цели.

2.3. МАТЕРИАЛЕН И ЧОВЕШКИ РЕСУРС

За дейността по поземлената реформа техническото и технологично обновяване в областта на геодезическите дейности отбеляза съществен напредък и може да се каже, че е на съвременно ниво. Потенциал за изграждането на кадастъра са около 2500 специалисти – инженери, информатици и др., работещи в тази област. Една част от тях работят в големите държавните фирми “Геопланпроект”, “Геодезия” и “Агрогеометър” с клонове почти в цялата страна и 28-те дружества по териториа­лен кадастър в страната. Останалата част от специалистите работят в над 300 част­ни фирми. Всички те са сравнително добре оборудвани със съвременни технически средства за геодезически измервания, хардуер и софтуер. Това дава основание да се приеме, че в страната има необходимия човешки и материален ресурс за изпъл­нението на техническите дейности по изработването на кадастъра.

Единствено в областта на прилагането на съвременните фотограметрични техно­ло­гии в страната има значително изоставане. Основната причина за това са много ви­со­ките цени на техническото оборудване, което не е по силите дори на големите дър­жавни фирми. Другият важен проблем е, че сравнително трудно се намират до­бри професионалисти за администриране и технически контрол на тази дейност.

Целият процес по създаване на планове за земеразделяне на земеделските и горски територии, както и изработването на кадастрални карти на населените места през последните години, е реализиран с български софтуерни графични системи. Тези соф­туерни системи изиграха изключително полезна роля за издигане нивото на извър­ш­ваните геодезически работи. Благодарение на тях в момента има актуални цифрови кадастрални карти на всички извънселищни територии в страната.

Използваните български софтуерни продукти обаче не отговарят на съвременните концепции за Географски информационни системи (ГИС), а са реализирани да по­срещ­нат оперативните нужди на изпълнителите на техническите дейности за реша­ване на задачите по създаване на цифрови кадастрални карти. Ядрата им са реали­зи­рани в периода 1992-1994 година и използват по-стари информационни техно­ло­гии, поддържат кадастралните планове по землища и не са предназначени за работа в компютърни комуникационни среди.

Информационната система на кадастъра ще съхранява големи обеми картна и тек­ст­ова информация, ще обслужва огромен брой отдалечени клиенти чрез съвре­мен­ни средства за комуникация в реално време и се очаква да стане една от основните информационни системи в Република България. Изискванията към нея за надежд­ност, за сигурност на информацията и съвместимост с останалите административни информационни системи налагат тя да бъде разработена върху утвърдени продукти, базирани на най-съвременни информационни технологии. Анализът по­каз­ва, че българските кадастрални системи не могат да служат за база за изграждане на информационната система на кадастъра. Те ще се използват от правоспособните лица за изпълнението на техническите дейности по създаването и актуализира кадастралната карта, поддържана в базата данни на информационната система на кадастъра.

 

2.4. СЪЩЕСТВУВАЩА СИСТЕМА НА ВПИСВАНЕ

Системата за вписванията е установена у нас със Закона за привилегиите и ипотеките от 01.10.1910г./отм/. Тя е реципирана от Белгия и Италия. Сега тази материя се регламентира в Закона за собствеността и Правилника за вписванията.

Системата е персонална. Партида се открива на името на лицето, което прехвърля правото на собственост или учредява друго вещно право върху недвижим имот, съответно което се отказва от такова право или признава такова право на друго лице или на името на лицето, което се сочи за собственик на имота, върху който се вписва тежест. При вписване на искови молби или съдебни решения, партида се открива на името на ответника. Партида се открива само ако същото лице до този момент не е имало открита партида. Ако лицето има вече открита партида, извършеното вписване се нанася в нея.

Общо може да се каже, че подлежат на вписване само актове, които са извършени по нотариален ред или с нотариално заверен подпис (без актовете издадени от надлежните държавни органи), както и всички актове, за които това бъде постановено със закон.

Вписването има за цел да даде гласност на актовете, с които се придобиват права върху недвижими имоти, както и на вписаните тежести върху определен имот в полза на определено лице. Вписването допълва действието на акта – прави го противопоставим на трети лица.

Вписванията се извършват от съдиите по вписванията при районните съдилища.

При сега действащата система на вписване достъпът до информация в службите по вписванията е затруднен и няма гаранции, че справката относно имота и носителя на правото ще отговаря на действителното състояние. Причините са свързани с:

  • обемът на натрупаната информация – трябва да се има предвид, че азбучниците се водят от 1910г. по правило, общо за всички години и се пазят 100г. Цялата информация е в книги, които имат спешна нужда от реставрация и сканиране;
  • начинът, по който се извършват вписванията при поименната система;
  • непълнотата на информацията - не подлежат на вписване констативните нотариални актове, в.т.ч. придобиванията по наследство;
  • големият брой ипотеки, на които е изтекъл 10-годишният срок на дей­ствие на вписването и те не са били подновени навреме, т.е. вписването е вече безпредметно, но съществува.

В системата, която ще се въведе със ЗКИР, е заложена по-голяма точност и сигурност. Това е било оценено още когато се е обсъждало коя система на вписване да се въведе в България. Отчетено е предимството на реалната система на вписване, но т.к. не е имало кадастър на територията на цялата страна, е била предпочетена поименната система.

Кои са гаранциите за тази сигурност ?

1. Създаването на кадастър, който ще уточни границите на имота и ще му даде уникален за цялата страна номер;

2. Връзката между кадастъра и имотния регистър, чрез която ще се поддържат данните актуални и в двете системи;

3. Вписването ще се извършва в партиди по имоти, като данните, които се съдържат в тях, дават цялостна картина на правното състояние на имота – какво е вещното право, съответно тежестта и кой е неговият носител;

4. Ще се вписват констативните нотариални актове и обявените завещания, което ще осигури по-голяма пълнота на регистъра.